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| 出卖人在国外，代签的回迁房买卖合同有效吗？ |
| 添加时间：2014-5-10 10:22:37 浏览次数：406 |
小王的父母早年在京打拼，经过多年的积攒，全家人计划在北京购置一套房屋，因为积蓄不是很多，选来选去小王一家最终选定了一套回迁的商品房，因当时不能立即取得房本，所以价格比市场上的其他商品房要便宜一些。
2007年9月小王的父母通过中介公司联系卖方，因卖方李某本人在国外，所以他委托他的父亲老李来出售其名下单独所有的回迁房，经过几次电话沟通双方都比较满意。9月15日当天，小王一家及李某的父亲都到了中介公司处，当天李某从国外传真回了其签署的授权委托书及《北京市存量房屋买卖合同》，之后李某的父亲老李及小王的父亲老王在合同文本上签名。
合同约定：李某将其位于北京市朝阳区某小区的508号房屋出售给小王的父亲老王，房屋总价款为58万元，双方约定待取得房产证之后再办理过户手续。合同签订后，小王一家如约支付了全部购房款，李某父亲也将房屋交付，此后小王一家将房屋装修并入住至今。
2013年初开发商通知房产证马上就下来了，让准备材料，可是不曾想小王的父亲突然收到法院通知，李某将其告了，李某认为其父亲老李与小王的父亲老王恶意串通，要求依法确认老王与老李签订的房屋买卖合同无效。
小王一家顿时懵了，小王和李某家住在同一个小区，每年李某从国外回来探亲，小王一家还会碰到他，李某从未说过买卖无效的事，现在眼看房产证要办下来了，买卖合同怎么就无效了吗？带着种种疑惑，小王一家找到笔者咨询。
判决结果
北京市海淀区人民法院经过审理，认定李某主张老王与老李恶意串通损害其利益缺乏相应的证据支持，故判决：
驳回原告李某的全部诉讼请求。
一审判决后，李某不服，持原审意见上诉至北京市第一中级人民法院，一中院经过审理后，认为原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决：
驳回上诉，维持原判。
律师剖析
本案是一起典型的回迁房买卖引发的纠纷，近些年来由于北京市的房屋价格急剧攀升，房屋价值早已今非昔比，现在房产证取得后，很多出卖人找出各种理由欲反悔。
结合本案的情况，李松律师认为房屋买卖合同有效，小王父亲与李某父亲不构成恶意串通。本案中双方签订的房屋买卖合同系各方当事人的真实意思表示，且内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属于真实有效的合同。
虽然李某本人没有当场签字，但是签约当日在中介公司处已经与其进行了电话沟通，且他本人也将签署的授权委托书及房屋买卖合同从国外传真回来。由此可见，其对房屋买卖一事是知情并且同意的，不存在所谓的“不知情”。
再者，当初李某购房此套回迁房仅花费了二十余万，其在加价三十余万后将房屋出售给小王的父亲，小王的父亲与李某的父亲之间并不存在恶意串通的行为，且房屋成交价格与当时的市场价基本相当，亦不存在损害李某合法权益的情形。因此，李某主张小王的父亲与自己的父亲恶意串通损害其利益不能成立，房屋买卖合同并非无效，而应依法认定有效。
鉴于本案诉争房屋的房产证即将取得，李松律师需要指出，在取得房产证之后，李某应依据双方签订的房屋买卖合同中的约定，配合小王的父亲办理房屋过户手续。若李某无故不配合办理房屋过户手续，则小王父亲可以发函催告其在合理期限内办理过户手续，如李某仍不配合则小王父亲可依法通过司法途径解决。
另外，本案诉争的房屋，性质上属于商品房，在实践当中没有交易限制，如果出卖人以尚未取得房产证为由毁约，则法院一般不会支持。因为，在现实生活中，像回迁房及商品房的期房，一般取得房产证的时间周期都比较长，并不能因为没有取得房产证而否认买卖合同的效力。
针对目前回迁房买卖纠纷多发的情形，李松律师特别提醒，由于大部分购房人缺乏相关的专业知识，在自行成交的回迁房买卖中，购房合同中鲜有违约责任的约定，这就给出卖人以毁约的可乘之机，因为对于其来讲毁约是没有任何成本可言的，如果毁约成功其可以收回一套房屋，如果毁约不成功就配合办理过户。
本案中，小王一家系通过中介公司成交，相关合同文本中已经有了违约责任的约定，比较有利于保护守约方的利益。李松律师指出，因回迁房取得房产证的时间周期较长，建议在购买回迁房时一定要在合同中明确约定违约责任，如果违约责任约定明确，则出卖人一般不会轻易反悔，至少在反悔之前会三思而后行。
诉讼策略指引
结合本案的具体情况，笔者建议，如果取得房产证后，出卖人不配合办理过户，则小王父亲老王可以依法起诉到法院要求李某继续履行合同，配合办理过户手续，并可按照合同约定，要求李某承担相应的违约责任，以最大限度维护自己的合法权益。目前，李某已经起诉小王的父亲，但是房屋的产权证并未取得，在此情况下，建议小王父亲积极应诉，反驳对方的诉讼请求。
根据目前的情况分析，李某反悔之意已经表露无疑，李松律师建议如果房产证一旦取得，为了防止李某恶意转移财产，小王的父亲老王可以在另案起诉的同时向法院申请做财产保全，依法查封李某名下的此套房产，当然小王一家需要向法院提供相应的实物或者现金担保。
法条链接
《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。”
第九条：“当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。
当事人依法可以委托代理人订立合同。”
第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：
- 一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
- 恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
- 以合法形式掩盖非法目的；
- 损害社会公共利益；
- 违反法律、行政法规的强制性规定。”
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